La Cassazione civile con l’Ordinanza emessa il 18 luglio 2025 n.20052, si è occupata di un aspetto rilevante nella gestione dei supercondomini, ovvero le deliberazioni dell’assemblea dei rappresentanti.
In tal senso ha sostenuto che la decisione assunta dall’assemblea dei rappresentanti dei condomini di un supercondominio PUÒ ESSERE IMPUGNATA DA OGNI SINGOLO CONDOMINO SOLO SE IL CORRELATIVO RAPPRESENTANTE SIA RIMASTO ASSENTE, DISSENZIENTE O ASTENUTO RISPETTO ALLA DELIBERA.
IL CASO:
La vicenda trae origine dal ricorso di una società proprietaria di dieci posti auto all’interno di un fabbricato facente parte di un Comprensorio. La società aveva impugnato alcune delibere del Supercondominio davanti al Tribunale di Torino, lamentando la mancata nomina, da parte di uno dei condomìni, del proprio rappresentante, come prescritto dall’art. 67, comma 3, disp. att. c.c.
Il Tribunale, ritenendo inderogabile tale disposizione, aveva dichiarato la nullità delle delibere contestate, decisione confermata successivamente dalla Corte d’Appello.
Il Comprensorio ha proposto ricorso per Cassazione, sostenendo che la mancanza di nomina non determina la nullità delle delibere, ma soltanto la loro annullabilità. La Suprema Corte ha accolto questa tesi, cassando la sentenza di appello e rinviando la causa. Secondo i giudici di legittimità, infatti, l’inosservanza dell’art. 67 non comporta la mancanza degli elementi costitutivi della delibera, né ne determina l’illiceità o l’impossibilità dell’oggetto. Si tratta di un vizio che deve essere fatto valere nei termini e con le modalità previste dall’art. 1137 c.c., attraverso l’impugnazione per annullamento.
La Cassazione ha inoltre ribadito che la finalità dell’art. 67, comma 3, è garantire la regolare costituzione dell’assemblea del supercondominio, consentendo la partecipazione di tutti i rappresentanti dei singoli condomìni. Qualora tale rappresentanza manchi, il rimedio è previsto nella possibilità di richiedere all’autorità giudiziaria la nomina sostitutiva. L’omissione di tale procedura non trasforma però il vizio da annullabilità a nullità.
Questa pronuncia, in linea con precedenti orientamenti giurisprudenziali, ha un impatto significativo per gli amministratori e i condomini coinvolti nella gestione di complessi immobiliari di grandi dimensioni. Stabilisce infatti che le deliberazioni assunte in assenza di uno o più rappresentanti restano valide fino a eventuale annullamento giudiziale, rafforzando la certezza delle decisioni assembleari e limitando i casi di nullità, riservati a ipotesi di particolare gravità.
