Le regole sulla ripartizione delle spese condominiali derivano dal principio generale sancito dall’art. 1118 c.c. che recita espressamente “Il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali…”
Ciascun partecipante al condominio deve quindi concorrere al pagamento delle spese al fine di garantire il godimento e la conservazione della cosa comune. Ogni condomino non può sottrarsi da tale obbligo.
articolo 1123 del Codice Civile: RIPARTIZIONE DELLE SPESE
COMMA 1
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
COMMA 2
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.
COMMA 3
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
Questa disposizione rappresenta la norma cardine in materia di ripartizione delle spese. Essa stabilisce una gerarchia di criteri applicabili a seconda della natura della spesa.
3 CRITERI DI RIPARTIZIONE DELLE SPESE CONDOMINIALI
2)CRITERIO DEL “VALORE PROPORZIONALE”
Si tratta della regola generale per cui tutte le spese condominiali sono divise secondo le tabelle millesimali approvate dal condominio. Le tabelle millesimali assegnano ad ogni unità immobiliare un “punteggio“ che rappresenta, in millesimi, il valore commerciale dell’appartamento.
Alla ripartizione per millesimi devono partecipare tutti i condomini, nessuno escluso. Questo perché, ciò che rileva ai fini della partecipazione alle spese condominiali, non è l’uso effettivo del bene, ma l’uso potenziale.
2)CRITERIO DELL’USO DIFFERENZIATO
Alcuni beni o servizi condominiali vengono sfruttati maggiormente da alcuni condomini piuttosto che da altri. Per questo motivo, il regolamento di condominio deve prevedere ulteriori tabelle millesimali, oltre quella generale, che graduano la partecipazione alle spese comuni secondo il più intenso uso che del bene si faccia.
Ciò succede ad esempio per quanto riguarda scale e ascensori per le quali bisogna tener conto della diversa incidenza dei piani, in modo che le unità immobiliari poste più in alto contribuiscano in maniera maggiore alle spese condominiali.
3)CRITERIO DEL “CONDOMINIO PARZIALE”
Quando un edificio è dotato di più scale, cortili, opere ed impianti destinati a servire solo una parte dell’edificio stesso (c.d. condominio parziale) le spese sono poste a carico del gruppo di condomini che in concreto ne trae utilità. Tali spese non possono dunque essere poste a carico anche dei condomini che non ne traggono utilità.
Si pensi al condominio composto da due scale: le spese dell’ascensore di una scala saranno a carico solo dei condomini proprietari di un’unità immobiliare situate su tale scala.
CHI PAGA LE SPESE CONDOMINIALI TRA CONDUTTORE E LOCATORE ?
Il Rapporto tra locatore e conduttore è un rapporto di natura personale, che scaturisce dal contratto di locazione, il quale non ha efficacia verso i terzi, quale è il condominio. Gli accordi in esso contenuti non possono né modificare gli obblighi del proprietario, né creare un rapporto giuridico diretto tra condominio e conduttore.
Per comprendere la suddivisione delle spese condominiali tra locatore e conduttore bisogna chiarire quando una spesa si classifica come ordinaria oppure straordinaria. La corretta classificazione di una spesa come “ordinaria” o “straordinaria” è un passaggio giuridico cruciale che determina le procedure di approvazione e la ripartizione dei costi nel rapporto tra proprietario e inquilino. Sebbene il Codice Civile non fornisca una definizione analitica, la giurisprudenza ha delineato criteri chiari.
MANUTENZIONE ORDINARIA
Per manutenzione ordinaria si intendono tutti gli interventi periodici finalizzati a mantenere le parti comuni in efficienza e a riparare il deterioramento dovuto all’uso. Rientrano in questa categoria:
- la pulizia delle scale,
- la manutenzione periodica dell’ascensore e della caldaia,
MANUTENZIONE STRAORDINARIA E INNOVAZIONI
Le spese straordinarie, al contrario, si caratterizzano per occasionalità, imprevedibilità e costo rilevante. Sono interventi necessari per la conservazione strutturale, l’adeguamento a nuove normative o un miglioramento. Rientrano in questa categoria:
- il rifacimento della facciata o del tetto
- l’installazione di nuovi impianti (es. videosorveglianza).
L’art. 9 della Legge 392/1978 recita espressamente: “Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.”
Salvo accordi diversi in fase di firma del contratto di locazione, la ripartizione delle spese condominiali previste per legge è quella appena riportata. La persona responsabile nei confronti del condominio resta, comunque, sempre il proprietario, perseguibile legalmente in caso di mancato pagamento anche del conduttore.
Il nostro Studio è a disposizione per qualsiasi problematica in tema di spese condominiali.
